原創(chuàng)
真叫盧俊團(tuán)隊(duì)
真叫盧俊
前幾天，我們收到了一些讀者的留言，詢問如何看待統(tǒng)一大市場(chǎng)的
老實(shí)說，這個(gè)問題稍微有些難解釋清楚，但確實(shí)又比較值得我們?nèi)リP(guān)注尤其是現(xiàn)在由上到下出現(xiàn)的一點(diǎn)變動(dòng)，都會(huì)引起后續(xù)的一系列連鎖反應(yīng)實(shí)際上，全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)，并非是一個(gè)新詞
在2015年時(shí)的常務(wù)會(huì)議上也有提過，只是到2022年，這才是第一次正式發(fā)下書面意見
全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)，來自于4月10日，政府發(fā)布了加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見全文，我們來逐一分析其中隱含了一個(gè)意思——破除了地方保護(hù)政策最明顯的就在地區(qū)政府采購(gòu)出租車、公交車等公共交通車輛上，深圳一般都是向比亞迪采購(gòu)，上海則向大眾采購(gòu)，因?yàn)檫@兩個(gè)都是它們各自本土的品牌地方保護(hù)主義、壟斷、小圈子行為，在一些區(qū)域和一定程度上是存在的，全國(guó)性就是為了打破這一點(diǎn)有人理解為過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，那肯定不對(duì)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一是讓某個(gè)地區(qū)專門發(fā)展某個(gè)行業(yè)，發(fā)展的種類已經(jīng)固定指的是所有企業(yè)都處在一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)則下、不論什么企業(yè)都擁有統(tǒng)一的政策，并非是統(tǒng)一聽指揮舉個(gè)例子，外資、港澳臺(tái)企業(yè)通常會(huì)有一定的優(yōu)惠政策，但是如果是在統(tǒng)一的規(guī)則下，外資、國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)，都有相同的規(guī)則，政策上也沒有傾斜對(duì)待，這樣它們彼此之間就可以公平競(jìng)爭(zhēng)了所以總結(jié)一下，全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)就是全部企業(yè)都遵循同一個(gè)政策、同一種規(guī)則，沒有特殊照顧的政策、也不再有地方保護(hù)并且受到同一種公平的市場(chǎng)監(jiān)管下，把這些企業(yè)全部放在一起，讓它們彼此公平競(jìng)爭(zhēng)作為經(jīng)濟(jì)壓艙石之一的房地產(chǎn)，在意見中也占據(jù)了一席之地，具體表現(xiàn)要素是在最根源的土地上
在全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)中，直接對(duì)樓市提到的部分，只有第十一點(diǎn)：健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地和勞動(dòng)力市場(chǎng)我們都知道，很多小城市、小縣城住宅用地供大于求，沒有那么多人，卻不停地蓋房子，導(dǎo)致很多地區(qū)有很高的房屋空置率我們可以看一下上海每年國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)計(jì)劃，會(huì)發(fā)現(xiàn)整體的供應(yīng)總量并不大，其中還有一多半是給了工業(yè)和商業(yè)用地的，屬于住宅的很少2021年上海的住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為830-1060公頃，2020年為900-1100公頃，其中包括了保障和租賃用地，新房供應(yīng)量和勞動(dòng)力人口是不匹配的在住宅供小于求的情況下，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高或者出現(xiàn)很多人搶一套房的現(xiàn)象這其實(shí)就是各地土地市場(chǎng)的獨(dú)立，導(dǎo)致的土地供需有錯(cuò)配的現(xiàn)象發(fā)生如果一二線城市能夠擁有更多的建設(shè)用地指標(biāo)，可以緩解一線城市的新房供應(yīng)不平衡的問題，也比較有利于房企在核心城市拿地
現(xiàn)在提出的統(tǒng)一的要素和資源市場(chǎng)，也就是說以后這種情況會(huì)被解決或者緩解，會(huì)按照人口的情況來統(tǒng)籌土地的情況從根源上，讓土地供應(yīng)和當(dāng)?shù)氐娜丝谙嗥ヅ?/span>當(dāng)然，這里面存在一個(gè)問題，城市的面積是一定的，能用的空閑地其實(shí)不多，如果人口太多，需要建設(shè)用地太多了，要從哪里取得新的地塊舉個(gè)例子，上海的人太多了，不得不把一部分耕地用作建設(shè)用地，但是這樣自己的耕地就會(huì)不夠，可以通過向其他不需要那么多住宅用地、工業(yè)用地的城市來購(gòu)買過去的飛地政策就是如此，就是隸屬于某個(gè)城市，但是建造在其他地區(qū)的一塊地比如改革開放前，上海就有很多塊飛地，江蘇鹽城市就有上海的面積大約300平方公里的農(nóng)場(chǎng)未來建立起耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易的話，那么類似上海的一線城市和部分強(qiáng)二線城市，很有可能會(huì)出現(xiàn)更多的飛地現(xiàn)象那么，這就牽扯到一個(gè)問題了，小城市、小縣城之所以土地供給特別多，其中有個(gè)關(guān)鍵原因是土地出讓的收入是當(dāng)?shù)刎?cái)政的重要支撐土地根據(jù)人口來匹配了，依靠土地收入的地區(qū)財(cái)政要怎么辦？這一點(diǎn)在全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)意見中也有考慮了，土地還是不能浪費(fèi)，沒有財(cái)政收入的話，那就進(jìn)行財(cái)政轉(zhuǎn)移支付就行了一二線城市要更多的地來建設(shè)，但是有錢；小城市有地，但是沒錢；將小城市的地給大城市用，將大城市的錢給小城市，達(dá)成雙贏
這就是全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)中關(guān)于土地方面的描述除此之外，即使其他方面沒有明確提到房地產(chǎn)，但其實(shí)也是涉及到了比如破除地方保護(hù)主義，里面有房企的影子；統(tǒng)一的市場(chǎng)監(jiān)管，會(huì)解決很多爛尾樓的問題.......讓我們逐一分析，全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)對(duì)樓市可能會(huì)造成的具體影響可能會(huì)產(chǎn)生影響的，其實(shí)就是一體化之下的房地產(chǎn)市場(chǎng)
城市群的聯(lián)動(dòng)本質(zhì)上更多的就是城市之間破除行政的屬性成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)體
而在一體化之下，本質(zhì)上土地是可以相互流動(dòng)或者交換的，這可以讓互相之間未來在一體化發(fā)展的時(shí)候捆綁的更加緊密而且一個(gè)區(qū)域的發(fā)展也可以更好的輻射其他城市這本來是長(zhǎng)三角或者粵港澳之后最大的屏障，在這個(gè)邏輯下可以得到很好的解決在珠海，在橫琴有一部分的行政用地是澳門在管理，而整個(gè)橫琴在粵港澳的邏輯下，澳門的管理和滲透也越來越多
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這就是典型的一體化模式下的房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)而整個(gè)橫琴也因?yàn)檫@樣的邏輯，成為整個(gè)珠海價(jià)值最高的地方
強(qiáng)城市帶動(dòng)弱區(qū)域，除了簡(jiǎn)單的產(chǎn)業(yè)鏈接還不足夠，如果一體化滲透的足夠好，那么對(duì)于長(zhǎng)三角和粵港澳的樓市市場(chǎng)絕對(duì)是一個(gè)大利好無非是后續(xù)的政策以及規(guī)劃如何制定另外如果順利的話，大家可以更大膽一點(diǎn)，小城市會(huì)不會(huì)因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)有了一部分大城市的管轄用地，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展就像如今橫琴帶動(dòng)整個(gè)珠海發(fā)展一樣大家對(duì)這個(gè)畫面會(huì)不會(huì)覺得有點(diǎn)性感當(dāng)然這些只是理論上的探討，后續(xù)會(huì)存在很多的執(zhí)行層面的問題，所以某種邏輯上來說珠海橫琴的發(fā)展很重要
如果因?yàn)橛袡M琴這樣的獨(dú)特體存在，一來帶動(dòng)了珠海，二來使得整個(gè)粵港澳融合的更加融洽，三來讓一體化市場(chǎng)在房地產(chǎn)體系下也有一個(gè)成功案例那么這么一個(gè)自貿(mào)區(qū)的發(fā)展也算有了實(shí)踐意義![]()
所以大家也可以理解為什么這個(gè)合作區(qū)總體方案在去年頒布的時(shí)候會(huì)這么震撼了本質(zhì)上來說，我認(rèn)為更多的三四線城市需要下一輪的拯救
我們說過去幾年有幾輪紅利拯救過三四線城市，最近的是棚改，再之前的是城鎮(zhèn)化，這兩撥大的利好幫助三四線城市的樓市發(fā)展，也成就了一些定向企業(yè)
但是三四線在這10年的發(fā)展依然沒有解決，產(chǎn)業(yè)怎么來，人口怎么導(dǎo)入
這兩個(gè)問題不解決，大量的三四線城市都會(huì)陷入困局嚴(yán)格來說，如果沒有最頂層的規(guī)劃，這些城市本質(zhì)上是無解的，不論是房地產(chǎn)還是城市本身來說都是如此
今天我看到了一點(diǎn)點(diǎn)的信號(hào)，當(dāng)然這些都是我瞎猜的，或者個(gè)人的YY三四線城市有的是土地，一二線城市有的是外包產(chǎn)業(yè)和資金，而二者怎么結(jié)合以及未來成功之后利益如何分配都是過去20年很難的問題
這一次的統(tǒng)一大市場(chǎng)下，或許給這些城市發(fā)展出了一個(gè)解決方案大家都在看
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